Портал "Домострой"

A A A
Размер шрифта: Когда риелторы начинают говорить о росте цен, стоит помнить, что речь идет о ценах предложения, но не о ценах сделок.

Рынок недвижимости отреагировал на кризис сокращением спроса и снижением цен. По словам министра юстиции Украины Николая Онищука (его ведомство опекает нотариусов, регистрирущих сделки), с начала года количество сделок купли-продажи недвижимости существенно сократилось. За январь--ноябрь 2009 года, по данным Государственного реестра сделок, регистрация договоров купли-продажи недвижимости уменьшилась на 31% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. А количество договоров ипотеки, по данным Государственного реестра ипотек, уменьшилось на 77%.

Цены также просели. По словам председателя комитета аналитики Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Ирины Головневой, стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке уменьшилась в среднем по стране на 32,8%. Цены в Киеве упали более чем на 50%, в городах-миллионниках -- на 30--50%. "Покупательская способность существенно снизилась, поскольку большинство потенциальных покупателей получали и получают доход в национальной валюте, без привязки к доллару", -- объясняет г-жа Головнева. Сейчас, чтобы купить однокомнатную квартиру в Киеве, нужно иметь не менее 400 тыс. грн.

Но еще более существенное влияние оказало свертывание кредитования. Взять в долг хотя бы часть нужной для покупки суммы затруднительно -- ипотечные программы у банков вроде бы есть, но фактически денег на покупку недвижимости они почти не дают. А те, кто уже снова дает ипотечные кредиты, предлагает просто-таки драконовские проценты.

Сворачивание ипотечных программ и повышение ставок по уже выданным кредитам привели к тому, что недвижимость резко потеряла свою ликвидность.

В Союзе специалистов по недвижимости Украины считают, что сейчас не интересно покупать недвижимость "впрок", для умножения средств... Мол, жилье покупают только для улучшения собственных жилыщных условий. "Это последствия кризиса и "перегрева" рынка жилья в докризисный период", -- считает Игорь Однопозов, первый вице-президент ССНУ. Приближающиеся президентские выборы, по его мнению, также негативно влияют на покупательскую активность. Дескать, даже те, кто может купить квартиру, не покупают ее потому, что ожидают после выборов еще большего снижения цен. Однако большое количество объявлений "Куплю квартиру в этом доме", появившихся в последнее время на дверях и стенах домов, не стыкуется с подобными объяснениями риелторов. Интерес к покупке недвижимости явно есть, хотя покупатели ведут себя крайне прижимисто.

Но истощились не только кошельки покупателей, а и предложения недвижимости. Объемы строительства нового жилья в 2009 году ощутимо сократились. По данным Госкомстата, за 11 месяцев 2009 года объем строительных работ в стране сократился на 49,7% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года.

Известный финансист говорил "Деньгам", что во втором квартале 2010 года он уже будет к недвижимости "очень внимательно присматриваться"

Львиная доля строек сейчас простаивает. Например, в Одессе и области около 185 недостроенных объектов и около половины из них практически неактивны. Интенсивные строительные работы ведутся примерно на 40 стройплощадках. В Киеве и области заморожено более 70% объектов. По словам министра регионального развития и строительства Василия Куйбиды, за год кризис "убил" 1222 строительные компании. При этом часть из них оставила после себя недостроенные объекты. Министр считает, что недостроенные брошенные дома "могут быть ресурсом для работы других компаний", которые дешево их купят, достроят и выставят на продажу. Вот только кто им даст кредиты, чтобы довести объекты до ума? Банкиры не торопятся.

Не спасло строительную отрасль от краха и поддержка государства, в частности антикризисный закон ("О преодолении кризиса в строительной отрасли"). Впрочем, нельзя сказать, что закон не работает совсем -- чиновники "осваивают" госсредства, выкупая и достраивая жилье для льготников. Напомним, с июля 2009 года Государственное ипотечное учреждение начало процедуру финансирования строительства жилищных объектов со степенью готовности более 70% и сроком сдачи в эксплуатацию не позже 25 декабря 2009 года. Квартиры в достраиваемых домах должны быть переданы льготникам и очередникам, а значит, процесс сопряжен с высокими коррупционными рисками, а госкредиты дойдут только до самого скромного жилья.

Предусматривалось, что ГИУ приобретет 5700 квартир общей площадью 383,7 тыс. м² и общей стоимостью 1,531 млрд грн. На декабрь 2009 года ГИУ заключило 172 соглашения на приобретение 5339 квартир площадью 360,3 тыс. м² и общей стоимостью 1,436 млрд грн. Это -- капля в море.

Вторичный торг

Рынок вторичной недвижимости отреагировал на кризис снижением цен и ощутимым сокращением спроса. За 2009 год долларовые цены на квартиры упали более чем в два раза. По данным аналитиков АН "Планета Оболонь", в столице после длительного летнего затишья в конце осени 2009 года немного возросла деловая активность, что также сказалось на увеличении количества сделок. В АН "Траектория" также отмечают небольшой, но стабильный спрос на жилье, особенно на однокомнатные квартиры в нормальных районах и по адекватным ценам -- от $50 тыс. Эксперты АН "Планета Оболонь" увеличение количества сделок связывают с небольшим укреплением национальной валюты и с тем, что многие граждане устали ждать дальнейшего удешевления недвижимости.

"Деньги" берутся утверждать, что интерес к недвижимости и сейчас во многом носит спекулятивный характер. Если бы все дело было только в желании улучшить жилищные условия, то цены на жилье менялись бы более-менее равномерно. Но даже беглый просмотр объявлений показывает, что трехкомнатные квартиры подешевели гораздо сильнее, чем двух- и однокомнатные. "Единички" как самый ходовой и инвестиционно привлекательный товар подешевели меньше всего. "Двушки" и "трешки" подешевели гораздо сильнее и во многих городах почти сравнялись по цене.

В Днепропетровске, по словам президента группы компаний "Магистр" Маргариты Урицкой, с начала 2009 года на рынке вторичной недвижимости наблюдалось активное снижение цен. И за год квартиры подешевели на 50%. Столь существенному проседанию способствовали низкая покупательская способность, снижение спроса на жилье устаревшего жилого фонда и увеличение предложений в этом сегменте, снижение инвестиционного интереса к жилью в связи с невысокими темпами роста цен и более жесткими условиями выдачи кредитов. Сегодня средняя стоимость жилья в Днепропетровске составляет $950 за 1 м². При этом риелторы не ожидают роста цен в 2010 году по причине нестабильности экономической и политической ситуации в целом по Украине.

Во Львове жилье также подешевело более чем в два раза. Если в декабре 2008 года "квадрат" вторичного жилья предлагался на продажу в среднем по $2800, то уже в декабре 2009 года -- по $1350.

Более чем на 50% снизились цены в Харькове и Донецке. А вот в Одессе по итогам года можно сказать, что "вторичка" стоит столько же, сколько и в начале 2009 года. После того, как за первое полугодие вторичное жилье упало в цене на 25%, за второе полугодие оно подорожало до уровня декабря 2008 года. Сегодня купить квартиру в приморском городе можно в среднем по $1350 за 1 м².